Doporučení
Rady pro projekt a stavbu
Jakákoliv stavba je vždy souborem řady specifických prvků technologických celků a specializovaných činností. Každá stavba je výrobkem naprosto individuálním a svým způsobem jedinečným. Dosažení kvalitního výsledku vyžaduje především pečlivou přípravu a profesionální řešení po celou dobu realizace záměru. Domníváme se, že kvalitní stavba splňující představy investora nejen po stránce estetické, ale i z hlediska dlouhodobých provozních nákladů a nákladů na opravy, je výsledkem kvalitního projektu a kvality práce dodavatele stavby. Zabezpečení všech těchto činností je cílem naší kanceláře. Dovolte, abychom se pro méně zkušené investory podrobněji zmínili o jednotlivých fázích přípravy stavby a rozsahu našich činností, které Vám nabízíme.
1. Příprava investičního záměru
Domníváme se, že jde o téměř nejdůležitější fázi celého záměru. Dobrý výsledek je vždy podmíněn uvážlivou volbou rozsahu investičního záměru. U komerčních staveb je důležité správné stanovení budoucí funkce a účelu stavby. Bohužel tato fáze bývá velmi často u investorů podceňována. Už v této fázi může projektant výrazně napomoci zdaru či nezdaru díla. Na základě rozvahy investora by měla být zpracována úvodní studie, nejlépe ve variantách. Na základě této studie by měl projektant stanovit předpokládané investiční náklady. Tento bod je jedním z nejdůležitějších v celém průběhu realizace investičního záměru – a to ať se jedná o rekonstrukci bytového jádra nebo o realizaci komplexu budov.
Přesné stanovení nákladů není samozřejmě v této fázi možné, nicméně lze je stanovit s průměrnou chybou 10-20%, což je dostatečná přesnost pro ověření reálnosti záměru. Správné rozhodnutí v této fázi přípravy záměru předurčuje úspěšnost všech dalších návazných činností, proto doporučujeme věnovat mu dostatečný čas – jak pro přípravu studie, tak i pro její zodpovědné posouzení.
2. Projektová příprava stavby
Na základě odsouhlasení studie a investičního záměru lze přistoupit k další fázi přípravy stavby, kterou je projekt. Dovolte nám stručnou charakteristiku jednotlivých stupňů projektu.
A/ projekt pro územní rozhodnutí
Tento projekt vymezuje rozsah využití území, způsob zastavění pozemku, napojení na komunikace a inženýrské sítě, určuje účel navržených staveb, určuje hmotová řešení stavby při přístavbách a nástavbách stávajících budov.
B/ projekt pro stavební povolení
Tento projekt popisuje stavbu tak, aby bylo jednoznačné řešení dispozice a jednoznačné řešení konstrukce, zásadní prvky stavby jsou kótovány tak, aby byla jednoznačná jejich poloha, ve specielních profesích je stanoven rozsah a způsob řešení technického vybavení budovy (hlavní trasy vedení a hlavní prvky, zdravotní instalace – voda, kanalizace, plyn, elektroinstalace, slabo, silnoproud, chlazení, měření a regulace …).
C/ prováděcí projekt
Jedná se o detailní projekt – ve stavební části jsou detailně popsány všechny prvky (okna, dveře, truhlářské, zámečnické a klempířské prvky …), jsou popsány skladby konstrukcí (podlah, střech, stěn), jsou vypracovány detaily atypických konstrukcí (konstrukční detaily, detaily pohledových prvků – okna, dveře, podhledy…). Ve statické části jsou podrobně navrženy nosné konstrukce – stropy, překlady, sloupy i nosné pilíře, krov …), jsou zpracovány výkresy výztuže železobetonových prvků, v projektech specielních profesí jsou navrženy dimenze vedení a osazeny všechny instalační prvky. Součástí tohoto stupně projektu by měl být rozpočet a výkaz výměr (slepý rozpočet), ve kterém jsou uvedeny rozsahy jednotlivých prací a prvků oceněné obvyklými cenami.
D/ projekt interiéru
Jedná se o speciální projekt, který podrobně řeší vybavení interiéru – spárořezy dlažeb a obkladů, rozmístění typového či atypického nábytku, svítidel a dalších interiérových prvků. Součástí tohoto projektu je i návrh atypického nábytku, návrh atypických svítidel či interiérových doplňků.
Jak již bylo v úvodu řečeno doporučujeme investorům objednat vždy projekt pokud možno co nejpodrobněji. Důvod není ten, že bychom chtěli investory přesvědčovat k vyšším nákladům na projekt. Z hlediska projektanta je podrobný projekt vždy výrazně časově náročnější než zjednodušené projekty, aniž by finanční navýšení bylo adekvátní. Cena prováděcího projektu se pohybuje v rozpětí 5-12% z celkového rozsahu investic a prostředky vložené do přípravy zaměření se v průběhu realizace vždy uváží. V podrobnějším projektu jsou řešení dána jednoznačně a spolu s výkazem výměr a nabídkovým rozpočtem jsou jednoznačným podkladem pro uzavření smlouvy na dodávku stavby s pevnou cenou. Jednoznačný podklad umožňuje lépe posoudit předložené nabídky při výběrovém řízení na dodavatele stavby. Dle našich zkušeností jsou nabídky srovnatelných dodavatelů a rozpočtu v odchylkách ± 2% z celkové ceny dodávky. Při vhodném výběru dodavatele a dobrém smluvním zajištění jsou vyhlídky na úspěšné zakončení stavby ke spokojenosti investora velmi posíleny. Dobře zpracovaný rozpočet eliminuje i časté požadavky na vícepráce ze strany stavebních firem čili stavbu lze dobře naplánovat i z hlediska toku financí. Vždy záleží na posouzení investora jakou cestu k realizaci svého záměru volí.
Tato doporučení platí obecně pro všechny investiční záměry nicméně podmínky se do určité míry liší dle velikosti připravované stavby. Začneme-li u staveb co do rozsahu nejmenších – čili rekonstrukce bytů – volíme obvykle cestu spíše jednoduchého projektu v úrovni projektu pro stavbu, kde je stanoven princip řešení bez výrazných podrobností. Rekonstrukce bytů je z hlediska stavebního objektu velmi předurčovaná záležitost bez složitých detailů. Výrazná část realizace se týká interiéru, který se vyvíjí obvykle ještě v průběhu stavby dle požadavků investora. Rozsah prací není tak velký a lze jej dostatečně přesně ocenit i z méně podrobného podkladu – cena je dopřesňována dle prvků interiéru (dlažby, obklady, kuchyň, dveře …).
Další kapitolou jsou tzv. „jednoduché“ stavby typu rodinných domů či půdních vestaveb. Zde nejčastěji doporučujeme investorům tzv. „jednostupňový projekt“, což je v podstatě zjednodušený prováděcí projekt. Ten se zároveň použije pro projednání stavebního povolení. Jednostupňový projekt je v podstatě projekt prováděcí – tj. s tabulkami všech prvků, ale bez detailů. Tento typ staveb probíhá obvykle za přímého dohledu a výrazné zainteresovanosti investora, tedy dle našich zkušeností dochází k řadě úprav v oblasti interiéru v průběhu realizace stavby. Detaily pohledových prvků (dveře, prosklené stěny, schodiště, podhledy…) lze případně dořešit dle představ a požadavků investora v průběhu stavby.
Složitější stavby – rozsáhlé rekonstrukce či novostavby obvykle vyžadují standardní postup – úvodní studie – projekt pro územní rozhodnutí (pouze u některých staveb) – projekt pro stavební povolení – prováděcí projekt. Konkrétní postup je vždy individuální podle rozsahu díla a požadavků veřejnoprávních orgánů.
3. Zajištění povolení stavby
Zajištění stavebního povolení případně územního rozhodnutí je náplní tzv. inženýrské činnosti. Doporučujeme i tuto činnost svěřit raději do rukou odborníků. V případě jednoduchých záměrů (rekonstrukce bytů …) je zapotřebí obvykle pouze souhlasu stavebního úřadu (ohlášení stavby nebo stavební povolení), což obvykle není problém ani pro laika. V řadě případů však dochází při projednávání povolení k problémům, při jejichž řešení je účast projektanta nebo specialisty na inženýring nutná. V každém případě je třeba konzultovat množství požadovaných vyjádření se stavebním úřadem ihned na počátku prací na úvodní studii. Vhodné je studii s nejdůležitějšími orgány (památkáři, odbor územního rozvoje, hygienici …) včas konzultovat. Obvyklá doba pro získání stavebního povolení je cca 4 měsíce (zkrácení této doby je výjimečné, naopak často bývá i znatelně delší).
4. Výběr dodavatele stavby
V průběhu jednání pro zajištění stavebního povolení lze dokončit prováděcí projekt s rozpočtem a následně přikročit k výběru dodavatele stavby. Vlastní výběr dodavatele je jedno z nejdůležitějších rozhodnutí na cestě k realizaci stavby. Jak již bylo výše řečeno, rozhodující pro bezkonfliktní průběh stavby, je podrobný projekt, správný rozpočet a dobré smluvní zajištění. Na základě projektu a výkazu výměr doporučujeme uspořádat výběrové řízení na dodavatele stavby. Poptat doporučujeme alespoň 3 souměřitelné firmy. Souměřitelnost firem samozřejmě není podmínkou, důležitější je spíše adekvátnost velikosti firmy vůči předpokládané zakázce. Dle našich zkušeností svěření malé zakázky velké firmě (a naopak) nenaskýtá obvykle ideální výsledek. Parametry vyhodnocení by měla být nabídková cena, smluvní a finanční podmínky, výhodné termíny plnění. Vyhodnocení nabídek doporučujeme svěřit odborníkovi (leckdy nízká nabídková cena se při bližším prozkoumání jeví jako nereálná). Vybraný dodavatel by měl mít všechny části nabídky v rovnováze v porovnání s rozpočtem a ostatními položkami, bez výrazných odchylek v kladném i záporném směru. Součástí nabídky a podkladem smlouvy by měl být harmonogram stavebních prací vypracovaný nebo alespoň odsouhlasený dodavatelem.
5. Realizace stavby
Vlastní realizace stavby je završením příprav popsaných v předchozích kapitolách. I při pečlivé přípravě se však nelze vyvarovat nečekaných překvapení. Podstatně složitější bývá situace při rekonstrukcích, ale i u novostaveb je stavebník staven před mnohá úskalí a problémy. Pro zabezpečení odborné kontroly nad prováděním stavebních prací jednoznačně doporučujeme každému investorovi zajistit si stavební dozor. Stavební dozor nejen kontroluje kvalitu stavebních prací, dodržení projektu, ale měl by investorovi hlídat i tok finančních prostředků na stavbu a kontrolovat podklady pro fakturaci. Vhodným smluvním zajištěním a stavebním dozorem se opět zvyšuje tlak na dodavatele, na dodržování kvality a termínů stavby. Stavební dozor by měl být dostatečně častý, aby měl smysl. Stavebním dozorem lze pověřit projektanta nebo specialistu na stavební dozory. V praxi se nám osvědčila kombinace obojího. Vhodné je projektanta zainteresovat na průběhu výstavby, protože tak lze optimálně a urychleně řešit různé problémy, případně uplatňovat variantní řešení. Výsledkem dobře vedeného dozoru je eliminace problémů při převzetí stavby investorem po dokončení výstavby. Investice do dobrého a častého stavebního dozoru se tedy rozhodně vyplatí, snižuje se totiž výrazně pravděpodobnost výskytu skrytých vad projevujících se i v delším časovém odstupu po dokončení stavby.
Předáním stavby investorovi a kolaudací končí dlouhá cesta od úvodní myšlenky k jejímu zhmotnění.
Doporučení pro projekt a stavbu:
- nelitujte času na výběr projektanta
- ponechte si pro přípravu i realizaci svého záměru dostatek času (projektová příprava a zajištění povolení i u malé ne zcela standardní stavby se může protáhnout i na 12 měsíců, dostatek času na realizaci /např. možnost „vymrznutí“ stavby/ se v konečném důsledku projeví na kvalitě díla)
- promyslete si dobře svůj záměr před započetím projektu či stavby (změny jsou vždy možné, ale často výrazně zasahují do komplexu řešení a leckdy znamenají ne úplně zanedbatelné navýšení nákladů
- pamatujte, že výsledek vašeho záměru je vždy úměrný finančním prostředkům, které máte k dispozici
- při výběru projektanta se řiďte seznamem jeho referenčních staveb – nechte si předložit přímo některý z projektů, který odpovídá nebo je podobný vašemu záměru (nejlépe poznáte styl práce člověka, kterému částečně svěřujete do rukou osud svých investic) – na druhou stranu, nemá-li projektant konkrétní stavbu realizovánu – neznamená to, že by daný problém nebyl schopen řešit
- nebojte se ověřit si informace u předchozích klientů
- při výběru projektanta se neorientujte jen podle cenové nabídky prací, ale především podle kvality jeho práce a profesionality a komplexnosti jeho služeb
- objednejte si co nejpodrobnější projekt včetně dozoru – usnadní Vám to výběr dodavatele vaší stavby - nabídky dodavatelů na málo podrobný projekt jsou neporovnatelné – každý zpracovatel nabídky uvažuje jinak, navýšení ceny za podrobnější projekt je zanedbatelné ve srovnání s eliminací problémů víceprací na stavbě
- objednejte si u projektanta i inženýrskou činnost – čili obstarání stavebního povolení či územního rozhodnutí (případné problémy, které vyplynou v průběhu projednávání řeší projektant promptně a přímo)
- udělejte si výběrové řízení na dodavatele za účasti alespoň 3 souměřitelných stavebních firem (tj. firem obdobné velikosti a obratu, které jsou schopny realizovat váš záměr)
- dodavatele stavby vybírejte velmi uvážlivě, poraďte se s projektantem nebo se zkušeným odborníkem v oboru realizace staveb, věnujte pozornost smluvnímu zajištění stavby i finančním podmínkám
- ponechte si určitou rezervu finančních prostředků pro neočekávané vícenáklady (především v případě rekonstrukcí může být stav stávající části objektu výrazně horší než lze před započetím stavebních prací předpokládat)
- zajistěte si odborný stavební dozor po dobu realizace stavby (buď přímo od projektanta nebo od zkušeného odborníka, nejlepší je kombinace obojího – občasný autorský dozor projektanta a častý technický dozor od nezávislého odborníka)
- důvěřujte radám odborníků (rady stavebníků, kteří již postavili „kůlnu“ či „chatu“ neposkytují obvykle profesionální a komplexní náhled na problematiku)